??剛剛結束的中央經濟工作會議,提及了房地產市場。

??其中提到的多主體、多渠道供應住房,將改變過去20年來主要由開發商供應商品房的格局。集體建設土地入市、企業自有用地做租賃、城中村改造整租、發展共有產權房等都將出現。

??長租市場和機構租賃也迎來了風口。不過,在當前大中城市租售比較低、租金回報率不高的背景下,機構租賃的盈利問題也成為焦點,還需市場和政策共同推動解決。

??多主體供應

??針對房地產市場,中央經濟工作會議提出,“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”

??中原地產首席分析師張大偉認為,加快建立多主體、多渠道供應,是最大的變化,很容易被忽視。

??過去20年,中國住房體系以開發商為供應主體供應商品房,再加上政府供應保障房。而會議提出的“多主體供應”,是供應多元化的信號。

??那么如何多元化?張大偉認為,土地制度是核心,未來集體用地、企業用地很可能逐漸進入住房供應體系。

??21世紀經濟報道記者注意到,除開發商,政府保障房體系之外,集體建設用地、城中村整租、銀行等主體和渠道,已經加入到住房供應中來。

??12月20日,碧桂園發布長租城市計劃,就是要利用集體建設用地規模化供應租賃住房。

??在北京,集體建設用地做租賃已經變成現實。目前已開工朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、昌平區北七家鎮等5個集體用地租賃項目,共計房源1.28萬套。

??按照北京市委、市政府部署,2017年-2021年,北京將有1000公頃集體土地,用于建設租賃住房。

??城中村租賃也已開啟,典型如深圳玉田社區,其部分村民將旗下物業統一出租給萬科,萬科將其改造后,再植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營內容。

??獨立經濟學家馬光遠也指出,多主體供應的提法,似乎會鼓勵一些國家部門或者國有企業利用自己的土地建住房。

??發展長租市場

??中央經濟工作會議還提出,要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

??多家機構研究指出,在中國房地產市場,租賃是最不穩定的交易,租賃市場90%以上都是個體出租,90%以上的交易都是一年期,租賃上下游都不穩當。

??而要發展長租,張大偉認為,從市場發展角度看,未來更多的租賃將是3-10年期的租賃。但是現在的市場上,缺長期房源,也缺這類客戶。

??再進一步,能和長期租賃相匹配的,一般是機構房東,目前我國這一比例尚不足3%。在成熟的住房租賃市場,如美國,機構房東占據市場份額的比例高達30%。

??不過,機構租賃正在大踏步前進。包括開發商、中介代理、第三方獨立品牌長租公寓、國有企業等在內的各大平臺,都已加速進軍住房租賃市場。

??數據顯示,開發商如萬科,目前已有近200家泊寓門店,總房間數高達9萬間,預計2018年達到15萬間;旭輝領寓、龍湖冠寓等也在加速擴張。

??房地產中介代表為世聯行、鏈家等。其中,世聯行到12月將達成10萬間長租公寓簽約目標,計劃2020年達到50萬-60萬間,遠期目標100萬間。

??第三方平臺如YOU+、魔方公寓、灣流國際等,已獲得不菲融資,在租賃住房資產證券化方面也有所表現。

??地方國企如武漢地產集團、城投集團、地鐵集團和碧水集團等4家國企下屬企業合作,通過新建、配建、改造、市場購買、市場包租等方式,計劃年底新增租賃住房7000間。

??但從目前的租售比看,房企發展租賃依然有很多問題,如何落地,能不能落地,依然需要政策的傾斜。

??租賃房屋的租金回報率是核心問題。據長江證券研究所數據,廣州租金回報率在四個一線城市中最高,也僅為1.70%,然后是上海1.55%、深圳1.51%、北京1.45%;如果算上國內2.0%的通脹率,中國一線城市租金回報率即便達到3.5%左右,也比不上十年期國債收益率。

??在建行廣東省分行行長劉軍看來,5.5%的租金回報率是租賃的“心理價位”。他認為,未來通過集體建設用地入市,以及低成本的土地自持,有望達到5.5%的收益水平。

??最終,機構房東可通過REITs形式將資產證券化并打包上市,實現退出。這不但對機構房東的運營能力要求極高,也需要政策、稅收等層面的改變。

2017-12-22 08:15:31 來源:21世紀經濟報道