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市場動態

2015年全國土地出讓收支情況

文字:[大][中][小] 2016/4/6    瀏覽次數:780    

2016年4月5日 來源:財政部網站

  2015年,我國供給側結構性改革加快推進,固定資產投資特別是房地產投資增速大幅回落,經濟增速放緩,土地市場需求不足,全國土地出讓收支規模出現“雙降”。

  一、2015年全國土地出讓收入情況

  2015年,全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元,同比下降21.6%。其中,招拍掛和協議出讓價款29820.20億元,下降22.4%;補繳的土地價款1455.18億元,下降23.0%;劃撥土地收入1103.57 億元,增長17.8%;出租土地等其他收入1278.78 億元,下降24.4%。當年,從土地出讓收益中計提的教育資金、農田水利建設資金分別為436.69 億元和423.51億元,同比下降33.4%和35.6%。

  (一)土地出讓收入呈現的主要特征。

  1、前三季度持續下降,第四季度止跌回升。具體來看,前三季度分別下降34.6%、37.9%、26.0%,第4季度止跌回升,增長9.5%,原因是從一季度開始,面對“三期疊加”的局面,積極財政政策注重加力增效,穩健貨幣政策注重松緊適度,中央和地方陸續出臺穩定房地產發展政策,促使下半年房地產市場需求逐步釋放,商品房銷售面積增速由負轉正,帶動第4季度用地需求回暖。

  2、個別地區逆勢上揚,大多數省份降幅明顯。分區域看,東部地區18797.99億元,下降23.6%,占55.8%;中部地區8672.40億元,下降17.3%,占25.8%;西部地區6187.34億元,下降21.2%,占18.4%。分地區看,除深圳(36.9%)、西藏(1.8%)、廈門(1.2%)、甘肅(0.2%)4個地區同比增長外,其他32個地區均出現不同程度下降。其中,大連(-56.4%)、寧波(-54.1%)、內蒙(-51.8%)3個地區降幅超過50%。深圳市土地出讓收入增長較快,主要是該市經濟增長強勁,房地產市場交易火爆,土地資源相對稀缺,地價持續偏高所致。

  (二)土地出讓收入減少的主要原因。

  1、土地市場需求不足。隨著我國經濟進入新常態, 受經濟增速放緩等因素影響,土地市場需求呈現不足狀態。2015年,全國國有建設用地實際供應量為53.36萬公頃,同比下降12.5%。其中,工礦倉儲用地供應12.48萬公頃,下降15.2%;房地產用地供應11.98萬公頃,下降20.9%;基礎設施等其他用地供應28.90萬公頃,下降7.1%。

  2、用地結構發生變化。配合供給側結構性改革,2015年國家在國有建設用地供應上實施差別化供地政策。分類型看,工礦倉儲用地、房地產用地和基礎設施等其他用地分別占土地供應總量的23.4%、22.4%和54.2%,三類用地占比分別較上年下降0.8個、2.4個和提升3.2個百分點。由于基礎設施用地價格較低,而房地產用地和工礦倉儲用地價格較高,因此,當年用地類型結構的改變對于土地出讓收入減收影響較大。分區域看,東、中、西部地區用地分別占供地總量的33.5%、27.3%和39.2%,與上年相比分別減少0.6個、1.0個和提升1.6個百分點,由于東、中部地價高于西部,因此,地區間用地結構改變也對土地出讓收入減收產生了一定影響。

  3、出讓面積繼續萎縮。在房地產高庫存壓力下,房地產開發企業對購置土地更加謹慎。2015年,全國土地出讓面積22.14萬公頃,同比下降18.6%,與上年相比下滑3.1個百分點。其中,商服用地和住宅用地分別下降24.7%和19.1%。全年土地出讓合同成交價款2.98萬億元,同比下降10.6%。

  4、地價增幅逐步趨緩。2015年4季度末,全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅和工業地價,分別為3633元/平方米、6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米,同比分別增長3.16%、2.70%、3.92%和2.38%,較一季度分別下降0.09個、0.52個、提升0.94個和下降1.24百分點。

  二、2015年全國土地出讓支出情況

  受土地出讓收入下降的影響,2015年,全國土地出讓支出33727.78億元,同比下降18.5%。由于土地出讓收入實行全額“收支兩條線”管理,包含了須依法支付的征地拆遷等成本補償性費用,因此,土地出讓收入并不完全由政府支配,只有扣除成本補償性費用后的土地出讓收益,才是政府可用的財力。根據這個特性,土地出讓支出可區分為成本性支出和非成本性支出(即土地出讓收益安排的支出)兩大部分。2015年,全國土地出讓支出主要呈現以下特征:

  (一)成本性支出占支出總額的比重略有下降。2015年全國土地出讓支出中,用于征地拆遷補償、補助被征地農民、土地出讓前期開發等成本性支出26844.59億元,同比下降20.7%,占支出總額79.6%,占比下降2.2個百分點;用于城市建設、農業農村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19億元,同比下降8.6%,占支出總額20.4%,占比提升2.2個百分點。

  (二)征地拆遷補償和補助被征地農民支出占比有所提升。在成本性支出中,用于征地拆遷補償和補助被征地農民支出17935.82億元,占66.8%,占比提升1.7個百分點;用于土地開發支出6533.90億元,占24.3%,占比下降3.0個百分點;用于支付破產或改制企業職工安置費等其他支出2374.87億元,占8.9%,占比提升1.3個百分點。用于征地拆遷補償和補助被征地農民支出占比提升,主要是當年征用的新增建設用地面積同比增長28.0%。

  (三)土地出讓收益注重向農業農村和保障性安居工程傾斜。在非成本性支出中,用于農業農村支出2528.17億元,占36.7%,占比提升1.1個百分點(其中,教育支出436.69億元,增長16.2%);用于保障性安居工程支出823.49億元,占12.0%,占比提升1.7個百分點(其中,棚戶區改造支出308.54億元,增長66.5%);用于城市建設支出3531.53億元,占51.3%,占比下降2.8個百分點。上述支出結構的變化,體現了土地出讓收益向農業農村和保障性安居工程傾斜的政策導向。

  當前,土地出讓收支管理還存在一些問題,主要包括:土地違法案件未得到徹底遏制,大多數違法用地未繳納土地出讓收入,造成土地出讓收入流失;土地市場化配置比例偏低,工業用地和基礎設施等其他用地存在粗放利用現象,導致土地價值難以完全實現;一些地方仍存在減免或變相減免土地出讓收入、通過空轉等方式虛增土地出讓收入和違規安排支出等問題,違規現象時有發生。下一步,應加大對違法用地的打擊力度,依法征收土地出讓收入,避免土地出讓收入流失。同時,擴大國有建設用地有償使用范圍,完善工業用地供應方式,建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制。此外,應進一步落實土地出讓收支管理政策,盤活土地出讓收支存量資金,提高資金使用效益,加大對土地供應及收支管理的審計監督力度,建立健全土地供應及收支信息公開制度,自覺接受社會監督。

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